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《物业管理理论与实务王清兰》08第八章电子教案

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第八章房屋维修管理第一节 房屋维修管理概述:维修概念及特点房屋维修概念?房屋维修的概念有广义和狭义之分。?狭义的房屋维修仅指对房屋的维护和修缮;?广义的房屋维修则包括房屋的维护.修缮和改建。 ?物业管理的基本目的不外乎3个方面:?使物业获取最大的期望收益;?使物业得到良好的保值和增值效果;?给业主和使用人提供良好的生活.工作和学习环境。而保证物业处于正常而良好的经营和使用状态,保证房屋足够的 寿命,是达到上述基本目的的前提。?由于房屋的不可移动性,使其始终处于千变万化的自然状态及 社会经济状态之中。不管房屋是否使用,它始终受到自然因素 及社会经济因素的作用。房屋磨损概念1.房屋的物理寿命和经济寿命衡量一幢房屋寿命的大小一般有两种方式,即房屋的物理寿命和经济寿命。?房屋的物理寿命是指由于受到各种实体因素的作用,而使房屋磨损破坏直至不能使用而报废的时限;?房屋的经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命,是指由于物理因素、经济因素及功能因素的作用,使房屋在经济、 功能上失去其使用价值而被淘汰的时限。经济寿命是房屋综合磨损的结果。通常经济寿命均小于等于使用寿命,具体见下图9?1所示。! 经济寿命(物理磨损) >J! 物理寿命(综合會损) !图9.1房屋的物理寿命和经济寿命?通常,物业业主关心房屋的经济寿命超过关心其物理寿命。这是因为业主作为一名投资经营者,考虑问题主要是从房屋的经济性角度出发,追求物业的经营效益及保值增值效益。2.房屋的磨损根据房屋磨损特性的不同,可以将磨损分为有形磨损与无形磨损, 不同的磨损类型有着不同的成因和影响。(1) 有形磨损。?有形磨损也称为物理磨损,是指房屋在使用或闲置过程中所 受到的实体上或物质上的磨损。这种磨损是看得见的,是有 形的。?这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。它是限制房 屋物理寿命的根本原因,也是限制房屋经济寿命的主要原因之一。? 一般情况下,房屋有形磨损产生的原因有两个:?第一种有形磨损,是指房屋在使用过程中,受到诸如摩擦、 冲击、振动、疲劳,甚至火灾等外力作用而产生的物理上 或物质上的磨损。?第二种有形磨损,是指房屋在闲置状态下受到自然力的侵 蚀作用所产生的磨损,包括风、雨、酸湿气体及氧化作用, 也包括非正常的自然灾害(洪水.地震、滑坡、龙卷风、 冰雹等)以及生物因素(如白蚁、霉菌等)的影响。?事实上,房屋的有形磨损通常是以上两种磨损综合作用的结 果,?房屋有形磨损程度可以用以下两种方法进行度量。① 用房屋被磨损部分的价值占房屋总价值的比例表示。即通 过建筑师与结构工程师对房屋各主要组成部分破损程度的 测量,算出房屋损失价值,将其与房屋总价值的比值作为 度量房屋有形磨损的程度。② 用房屋维修费用的大小来度量。即用修复房屋全部主要组成部 分的磨损所需总费用与房屋重置价值的比例来度量。(2) 无形磨损。?无形磨损有时也称为精神磨损,它是一种抽象的磨损概念。主 要是指由于时代与技术的发展,而使房屋经济价值下降或贬值 的磨损。这种磨损是看不到的,是无形的。?这种磨损产生的结果是,即使房屋仍处于比较新的状态,但房 屋的经济价值会下降很大,甚至逐渐被更有经济价值的房屋所 替代。无形磨损是限制房屋经济寿命的另一个主要原因。?房屋无形磨损产生的原因有3个:第一种无形磨损是由于房屋建造技术的改进,劳动生产率 的提高,建造同样房屋所需的社会必要劳动消耗减少,使 其再生产价值相应降低而使原有房屋的价值贬值。由于这 种磨损不会影响房屋的正常使用及使用功能,所以它不会产生房屋保养与维修问题。?第二种无形磨损是由于房屋功能与设施设备在技术上的进 步,使原有房屋的功能及技术不能适应社会及经济发展的 需要,使其逐渐被性能更先进、经济效益更好的房屋所淘 汰。由于这种磨损会影响房屋的使用功能,所以它会涉及 房屋的保养与维修问题,主要是房屋改造的问题。?第三种无形磨损则是指由于社会经济环境的影响,使物业房屋所处的环境条件变差,如规划及区域行政法规的影响 导致周围环境条件变差,而使房屋的经济价值下降。?无形磨损程度的衡量可以通过房屋在新的状态下原始价值与重置 价值的差额同其原始价值的比例来表示。在实务中,房屋的原始价值与重置价值可通过测量师或估价 师,采取常用的估价方法,包括成本法、比较法和收益法,进 行综合估算得出。值得注意的是房屋的原始价值与重置价值均不包括其相应的 土地部分价值。(3)综合磨损。?房屋的磨损同时受到有形磨损和无形磨损的作用,所以, 房屋的磨损过程实际上是一个综合磨损的过程。%"?房屋综合磨损程度的衡量可以根据房屋的有形磨损与无形 磨损程度综合取定。 案例:例如:某房屋的原始价值为1000万元,由于磨损需要大修,其所 需的大修理费用为300万元,若该房屋当前的重置价值为700万元,求:该房屋的有形磨损程度;①②③④该房屋的无形磨损程度;该房屋的综合磨损程度; 该房屋现时的净价值。解:根据题意有,原始价值K o=lOOO万元,大修理费用R=300万元,= 700万元,则有:① 房屋有形磨损的程度:R 300Q 有 = = X100% =43%K' 700②房屋的无形磨损程度:K ° 一 K ' 1000-700Q 无 = = X 100 %1000= 30%③ 房屋的综合磨损程度:a 综=1 — (1—a 有)X (1—a 无)= 1-(1 —43%) X ( 1 一30%)= 60%④ 房屋现时的净价值:1?净=K 0 ? ( 1 -a 综)= 1000X(1-60%)=400 (万元)(三)房屋维修的分类房屋维修根据不同的标准有不同的分类。(1)从对房屋磨损的作用来说,可以分成维护(保养)和修缮。这 也是维修这个词的两个本质的组成部分。?延缓或补偿房屋的磨损,延长房屋的物理与经济寿命,其有效的途径不外乎有两条,即对房屋的维护管理和修缮管理。?房屋维护主要用来减缓房屋在使用或闲置过程中的磨损程度, 维持房屋正常的使用状态,达到延长房屋物理与经济寿命的效 果。房屋的维护主要包括房屋的日常养护与零星小修两项工 作。?房屋的修缮主要用来补偿房屋所受的磨损,弥补并修复房屋各 主要组成部分的破损,延长房屋的物理与经济寿命。(2)房屋的修缮可按修缮的性质分为恢复性修缮和改良性修缮。 ?恢复性修缮是指物业管理者对房屋由于受到物理磨损而损坏部分 的修复工作,是房屋简单再生产的实物及价值补偿形式。?改良性修缮包括房屋功能和装修的改善.设备与设施的更新改造 等。?这两者在内容上缺一不可,在时间上也交叉或同时进行。?房屋的恢复性修缮包括紧急性修缮与计划性修缮两种类型,?而改良性修缮则属于计划性修缮的范畴。(3)房屋修缮按时间的特点可分为计划性修缮和紧急性修缮。?紧急
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