县市住房制度改革的问题与对策

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'县市住房制度改革的问题与对策'
县市住房制度改革的问题与对策摘要:木文结合人丰市的房改工作实际,对该市近二十年来住房制度经历的“五个阶段”进行了 总结分析,并捉出了解决问题的对策。关键词:住房改革问题与对策探讨人丰市1989年被列为江苏省住房制度改革试点县之一,近二?年来,住房制度经历了试点探索、 全面展开、稳步推进、货币分配和强化保障五个阶段,进行了很多有益的探索,不断与时倶进,积累了 经验,取得了较好成效,初步建立了多层次的全方位的住房保障体系,加快了城镇干部职工住房问题 的解决速度。1认真总结,二十年房改成效显著1. 1群众住房观念发牛了深刻变化长期低租金无偿分配福利住房的制度,使广大城镇居民普遍存 在曹住房靠国家的观念。随着房改的不断深化,通过房改的宣传教育和各项房改政策的实施,使广大 住房消费者从消极观望到枳极参与,消费理念发牛?了深刻变化。対破除住房旧体制,建立住房新体制, 逐步形成共识,人们普遍地认识到房改是改节开放的必然产物,是市场经济体制的客观要求,必须通 过自身的努力和国家的政策扶持,主要从市场上求得住房解决,群众参与房改的热情越来越高。1.2居民的住房条件得到较人的改善据江苏省建设厅和国家统计局江苏调查队2007年对13个 省辖市和3个县(市)10000户居民家庭抽样调杏资料显示,该市人均住房建筑面积从改革之初的6. 7 平方米逐步提高,2007年6月底达到32. 59平方米。住宅成套率从15%捉高到92. 4%,同时住宅的功 能、质量和基础设施配套水平不断提高,多数家庭住房条件和水平有了较大改善。1. 3住房分配体制改革取得突破性发展通过近二十年來住房制度的改革,使住房的投入、产出、 使用、逐步朝着投入、产出、使用机制的良性循环的方向发展。住房二级市场发展,存量住房交易H 趋活跃,市场中介服务业务快速发展,统一的房地产市场体系建立,市场在资源配置中的基础性作用 得到确立和越来越充分的发挥。1.4住房新的供应体系已初步建立针对不同收入层次的居民,采取了五种方式解决或改善居民住 房问题:①廉租住房;②经济适用住房(集资建房);③限价商品房;④危II I房、老旧小区改造安置房; ⑤商品房。并明确Id标:争取用三年时间使低保家庭住得上廉租房,低收入家庭住得起经济适用房, 新就业人员租得起房,困难群众人均住房面积不少于20m2o1.5住房交易Fl趋活跃,为建立与完善住房的供应体系创造了条件住房二、三级市场繁荣,全市 房地产交易市场规范而有序。全市二手房上市交易占当年房产交易的35%左右。随着房改的深入,该 市房改房交易市场繁荣和房地产中介服务体系日益完善,实现了增量房市场和存量房市场比较好的 联动,口两者互惠互利、相互促进、共同发展,满足了不同层次社会群体的住房協求,推动了市场的健 康发展。住房交易税已是市主要财政收入Z—。2深入反思,存在问题不容忽视2.1县(市)实行“小步提租,不发补贴”政策不合理。1992年11月省政府岀台了《江苏省县(市) 住房制度改革实施意见》(苏政发[1992182号)。该意见明确了县(市)住房改革的原则精神。当时这 个文件所明确的县(市)住房制度改革与省辖市以上城市房改有两点不同:一是县(市)不搞住房公积 金而实行公益金制度;另一个是省辖市实行“提租发补贴”而县(市)实行的是“小步提和,不发补贴”, 这个有别于省辖市以上城市的两个政策对于县(市)干部职工來说是不公平的,目前第一个问题在 1995年全血'推行住房公积金制度时已解决;第二个问题至今尚无说法,致使县(市)工作的职工比省辖 市以上城市职工少了工资含量5—8%租金补贴,月人均近200元,而县(市)的公房租金水平则与省辖 市却大体一致。2. 2老职工的一次性住房补贴政策比较脆弱从当前的住房分配体系看,虽然停止了住房实物分配, 初步建立了住房货币化分配制度,但这种补贴政策很脆弱。主耍表现在单位对货币化补贴认识不高, 重视不够,资金无法筹措,补贴到位率低、发放面很小等现象。据测算,该市自2020年09月28日执行 老职工一次性住房补贴以来,每平方米的补贴额只调了一次,也只有200元/iii2,还是2003年调整的, 最近几年未作调整。平均工龄15年的一般职工,可以拿到手的补贴也只有2力?多元,而房价却涨到了 以前的2. 5倍,对于市区商品房高达每平方米3000多元的价格,住房补贴简直是杯水车薪。即使如此, 也山于单位没有财力而无法落实,-?定程度上來说,该项政策形同虚设,完全流于形式。2.3对拥有私房的不发住房补贴,耍求给予补贴的呼声较大。据调查,镇干部中至少约山分Z- 的人有私房。按照省政府、省房改办文件规定,有私房不能算无房户,也就不能按无房户享受住房补 贴。对此,镇干部议论多、呼声大。他们认为,自己不惜负债买房、建房,从未享受过单位一分钱补贴, 坏了都自己花钱修,且辛辛苦苦为单位工作几I?年,现在有私房没有补贴,觉得很不合理。2. 4住房公积金制度建立存在不公平现象。比如,归集额增幅高于覆盖率的增幅。该市约有改制 金业及民营企业职工5万人,占职工总数70%以上。这些职工人多未建立住房公积金制度,存在不公 平问题,住房公积金制度的全面建立还有很长的路要走。同时,两极分化现象严重,效益高的单位缴存 基数和比例不断突破上限,效益差的单位不断要求降低缴存基数和比例。主要表现在烟草、电力、金 融、通信、石化和盐业等垄断行业,缴存的住房公积金基数普遍较高,缴存比例高于规定比例的上限; 纺织、煤炭等其他生产型企业,执行的缴存棊数和比例较低,效应差的金业不能止常缴存,甚至断交。3深化改革,促进住房市场化和住房保障和谐发展住房新制度是社会主义市场经济体制的组成部分,它的核心是实现住房社会化、市场化、商品化, 这“三化”的方向完全是正确的,一定要坚定不移地走下去,绝不能走回头路。3.1研究制定和协调把住房消费含量理入工资的货币化分配政策,积极稳妥地推进新的住房分配 制度。与此同时,强化住房保障,不断扩大低收入住房困难家庭住房保障覆盖面。3.1. 1统一将住房消费理入工资。考虑到住房货币化分配是住房新制度的基木特征,最终的表现 形式应该是通过住房消费含量工资化来体现住房货币分配化。在当前,建议相关部门研究,整合住房 公积金制度及各种形式的住房补贴(含租金补贴)政策,出台全国统一的相对刚性的将住房消费含量 彻底工资化新的住房货币化分配方案。住房消费含量约占工资总额的15—25%,各地在这范围内结合 实际确定比例。管理对以参照当前的住房公积金管理模式进行,以充分发挥互助性。3. 1.2出台一系列相关配套政策。国家相关部门要出台实施细则,统一相关口径,明确和关财税 政策,杜绝五花八门的土政策。3. 2强化住房保障体系建设,调整供需关系,完善住房供应体系一要规范经济适用住房而积标准、八型标准。住房是经久耐用商站,要有适当超前意识,尽管是 经济适用住房,但而积也不宜过小,可以放宽为80m2左右,功能不能过于简单。要与全面建设小康社 会的冃标一致。二要倡导租售并举,引导合理的住房消费,改变“有房产”为“有房住”的观念。购买住房不是 解决住房的唯一途径,应通过规范租赁市
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