【精品】房地产项目全程策划报告

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'【精品】房地产项目全程策划报告'
【地中海?印象】拆迁安置房地产项目全过程策划设计第一章市场策划房地产开发投资活动的首;方诘难罢液腿啡鲜谐』,即投资机会,为此在对 项目的开发前一定要进行足够的市场策划和分析,即对房地产市场的投资环境、房地 产市场供需状况和价格、市场趋势等方面的内容进行调查和分析。从而为开发项目的 市场定位和目标选择提供决策依据。柳州市房地产业发展已经步入成熟发展阶段、进入了全方位竞争的时代。房地产 开发不仅需要雄厚的资金实力、良好的社会资源整合能力,更要冇战略性的全局眼光、 专业的开发及营销能力。房地产市场研究及项冃定位应遵循市场背景与规律、围绕开 发战略的目标來把握方向、在对市场精准掌控的条件下对项目进行定位与开发。房地产开发项目前期策划的目的,是促成项目达到最佳的市场效应(效益目标和 形象目标)。一个项目能够成功运作取决于各种综合因索,但优秀的策划往往是确保执 行阶段取得成功的前提,并且前期策划也为后期项冃执行策划提供了纲领性的战略指 导思想,并为后期各阶段的成功奠定基础。本策划报告的目标是为【地中海?卬象】项目的开发提供全方位的、逻辑性、可 操作性的理论支撑,并为规划设计及建筑设计提供指导方向及主要参数依据,使项廿 成为柳州市最具购买价值的物业,成为柳州市具有高品质生活的住宅社区,实现经济 效益,社会效益、品牌效益“多赢”的利益空间。第一节房地产市场调查一、市场调查的实施步骤本项目所进行的市场调查步骤可以如下图所示:图表1?1:市场调查步骤(-)明确目标本次调查以行业及城市发展的高度为组织设计要点,站在宏观战略的高度观察行 业、探究城市、研析项目。并将以下研究成果汇集成本案,为项目的开发与策划提供 客观资料借鉴。要明确本项廿市场调查的目标,就要明确本项廿的开发廿的。本项目开发的最根 木原因是由于为实现城市整体规划,拟对广场路8号现人民医院职工宿舍实施搬迁。 为解决医务人员特殊行业就近工作的需要,充分体现以人为本、和谐共建的原则,妥 善解决被拆迁人的安置问题。(-)制定研究计划根据调杳目标制定研究计划。抓住调查对象中的重点进行实施调查研究,由于拆 迁项目以及待建安置项廿都位于柳州市城中区。因此,需将调查工作的重点放在城中 区各地段各主要并具有一定代表性的楼盘情况及木拆迁项n及待建安置项h周边市场 和环境情况。(三) 组织实施计划曲研究计划的研究成果组织计划的实施。提高效率,进行精细的人员分配。提升 质量,预先做好调杳表格,尽量丰富调查内容;褂芯褪遣捎冒醋榉智虻麒眯问, 减少主观原因造成的调查漏洞。(四) 分析和处理信息经过调查的实施,对调查取得的信息进行分析和处理。这是调查工作中重要的一 个环节,它直接影响着此次工作的的质量,是对调查结杲的初步提炼,也是整理调杳 成果的重要前提。(五) 提出研究报告对调查得出的内容进行分析和处理后,就要对分析的成果进行筛选与提炼,结合 本项目中各方面的实际情况进行考虑,制定出本项目的实施规划。并提出对木项目可 行的方案以及对本项目还需要进一步修改和完善的建议和意见。二、市场调查的方法房地产市场调查有许多方法,企业市场调查人员可根据具休情况选择不同的方法。 市场调查方法可分为两大类,第一类按选择调查对象来划分,冇全而普查、重点调查、 随机抽样、非随机抽样等;笫二类是按调查对象所采用的具休方法来划分,有访问法、 观察法、实验法。下而简要分析每一种调查方法特征。(―)按调查对象划分1、全面普查全面普查是指对调查对彖总体所包含的全部个体都进行调查。可以说对市场进行 全而普查,可能获得非常全而的数据,能正确反映客观实际,效果明显。如果把一个 城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后,对房地产开发 将是十分有利的。由于全而普查工作量大很大,要耗费大量人力、物力、财力,调查 周期较长,一般只在较小范围内采用。当然,有些资料可以借用国家权威机关普查结 果,例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。2^重点调查重点调查是以总体中冇代表性的单位或消费者作为调查对象,进而推断出一般结 论。采用这种调杳方式,由于被调查的对象数目不多,企业可以较少的人力、物力、 财力,在很短吋期内完成。如调查高档住宅需求情况,可选择一些购买大户作为调查 对象,往往这些大户对住宅需求量,对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝 大多数,从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。当然曲于所选对象并非全部,调 查结杲难免有一定谋差,市场调查人员应引起高度重视,特别是当外部环境产生较大 变化时,所选择重点对象口J能不具有代表性了。例如,1993年国家加强了宏观调控, 一些房地产公司贷款受到限制,资金不足,开工不止常,水泥等材料需求量急剧减少。 在这种情况下,公司应及时调整,重新选取调查对象,并对调查结果认真分析,只冇 这样的市场调查结果才能为企业制定策略提供有用的根据。3、 随机抽样随机抽样调杳是在总体中随机任意抽取个体作为样木进行调杳,根据样木推断出 一定概率下总体的情况。随机抽样在市场调查中占冇重要地位,在实际工作中应用很 广泛。随机抽样最主要特征是从母体中任意抽取样木,每一样本有相等的机会,即事 件发生的概率是相等的,这样可以根据调查的样本的机会,即事件发生的概率是相等 的,这样可以根据调杳的样木空间的结杲來推断母体的情况。它又可以分为三种:一 是简单随机抽样,即整体中所冇个体都冇相等的机会被选作样本;二是分层随机抽样, 即对总体中所有个体都有相等的机会被选作样木;二是分层随机抽样,即对总体按某 种特征(如年龄、性别、职业等)分组织(分层),然后从各组中随机抽取一定数量的 样本;三是分群随机抽样,即将总体按一定特征分成若干群体,随机抽样是将部分作 为样本。分群抽样与分层抽样是冇区别的:分群抽样是将样本总体划分为若干不同群 体,这些群体间的性质相同,然后将每个群体进行随机抽样,这样每个群体内部存在 性质不同的样本;而分层抽样是将样本总体划分为几大类,这几人类间是冇差别的, 而每一类则是由性质相同的样本构成的。4、 非随机抽样法非随机抽样法是指市场调杳人员在选取样木时并不是随机选取,而是先确定某个 标准,然后再选取样本数。这样每个样本被选择的机会并不是相等的,非随机抽样也 分为三种具体方法。(1) 就便抽样也称为随意抽样调查法,即市场调杳人员根据最方便的时间、地点任意选择样木, 如在街头任意找一些行人询问其以其对某产品的看法和印象。这在商圈调查中是常用 的方法。(2) 判断抽样即通过市场调杳人员,根据门己的以往经验來判断由哪些个体来作为样木的一种 方法。当样本数目不多,样本间的差异又较为明显时,采用此方法能起到一定效果。(3)配额抽样即市场调查人员通过一些控制特征,将样本空间进行分类,然后曲调查人员从各 组中任意抽取一定数量的样木。例如某房地产公司需要调查消费者购买房屋的潜力, 特别要了解中、低收入的消费者购房的欲累,以便使企业把握机遇,做好投资的准备。 现根据收入与年龄将消费者进行分,按收入分为高、中、低档,年龄根据中国国
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