楼宇智能化设备运行与控制教学课件配套课件作者:范国伟第7章智能楼宇综合管理系统

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第7章智能楼宇综合管理系统?物业管理是顺应房地产综合开发的发展 而派生出的产物,随着中国的城市经济 体制改革,中国的物业管理从20世纪40 年代后期的房屋嘗理到80年代兴起的市 场经营型的物业管理,“物业管理^在中 国已是一个得到政府和社会认可的新兴 行业和一项富有创意的管理实践。7J智能楼宇物业管理的概念?简单说来,物业管理是房地产开发经综合验收售 出后,对房屋及设施、生活环境所进行的动态管 理与有偿服务。从准确意义上来讲,物业管理是 指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有 者的委托,根据国家有关法律,依照合同和契 约,运用现代管理科学和先进的维修养护技术, 以经济手段对已竣工、验收、投入使用的各类房 屋建筑和附属配套设施、场地,以及物业区域周 围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道 路养护等实施统一的专业化管理和维修养护。卫7.2物业管理系统的功能与组成? 7.2.1系统的一般功能?小区物业计算机管理系统的硬件部分由计算机网 络及其他辅助设备组成,软件部分是集成小区居 民、物业管理人员、物业服务人员三者之间关系 的纽带,对物业管理中的房地产、住户、服务、 公共设施、工程档案.各项费用及维修信息资料 进行数据采集、加工、传递、存储、计算等操 作,反映出物业管理的各种运行状态。物业软件 应以网络技术为基础,面向用户,实现信息高度7.2.2管理子系统-1.房产管理?房产档案的主要功能是储存、输出所有需 要长期管理的小区房屋的各种详细信息; 产权档案的主要功能是储存、输出每套房 屋的产权信息,进行产权分配的操作;业 主档案主要功能是储存、输出每套房屋住 户的详细信息,进行住户的入住和迁出操 作,登记户主的照片。?实现小区财务的电子化,并与指定银行协 作,实现小区住户费用的直接划转。物业 管理的很大一部分是物业收费。在物业管 理计算机化的基础上,应该做到物业收费 的规范化。小区内同一收费,主要包括水、 电、煤气三表收费,房租、停车、保安、 卫生等收费(其中三表收费数据自动从下 位机釆集),此外还包括各种日常的服务 收資,加有线电视、Internet网绪服务、洗 衣、清洁等。 _亠 注3.收费管理子系统(物业管理/租金/服务等收费)?每月自动计算出相应付费额,从各户小区银 行的户头上自动扣除相应费用,同时向用 户发出形式收费通知。业主可以通过IC卡 交费。各类收费经计算机汇总,由小区工 作人员统一转入内外各个收费单位。如用 户欠费,则通知工作人员注意,进行人工 或自动处理。4.图形图像管理子系统?图形图像管理子系统主要功能是储存 物业小区的建筑规划图、建筑平面图、 住户的单元平面图、基础平面图、单 元效果图、房间效果图。?办公自动化子系统是在小区网络的基础上一个开放的平 台,实现充分的数据共享、内部通信和无纸办公。办公自 动化主要包括以下几个方面。?文档管理一将物业公司发布的文件分类整理,以电子文档 形式保存,以方便公司人员的检索和查询。?收发文管理一管理文件的收发和登记。?各类报表的收集整理——收集整理各类报表,提供给公司 领导及上级有关部门。?接待管理一对公司的来宾来客进行登记,记录各类投诉并 转给管理事务部门处理,为管理者提供事务处理全过程监 控和事后查询。?查询系统釆用分级密码查询的方式,不同 的密码可以查询的范围不同,查询的输出 采用网络、触摸屏等多种方式。通过使用 综合查询模块,小区物业管理者可以很方 便地对经过分类、综合或汇总的信息进行查询、分析、预测,大幅度减少了操作环节与工作量,为领导了解小区管理状况和决策提供依据。小区住户可以通过私有口令对小区综合服务信息进行查询,如(水、詹蠶三表、房租、卫生费、购物等? J xit I??Internet网站,可发布小区的概况、物业管理公司、小区地形、楼盘情况等 相关信息,提供电子信箱服务;实现 住户的费用查询、报修、投诉、各种 综合服务信息(天气预报、电视节目、 新闻、启示、广告)的发布,网上购 物等。8.维护管理子系统?维修部门的计算机随时监视住户的应急维 修要求,接到用户需求后,该模块先判断 维修任务类型,从数据库中检索出负责此 类维修任务人员的传呼号码,再通过计算 机语音卡传呼该人员,向其通知相应住户 信息和维修信息,这样便可迅速对住户的 维修要求作出反映。7.2,3物业信息管理系统-1.三表远传自动抄收系统? 2.停车场自动管理系统? 3.紧急广播与背景音乐系统? 4.公共设备集中监控系统7.3数据库?管理信息系统大多是基于数据库的应用系 统,所以管理信息系统的开发与数据库技 术是密不可分的。数据库有统一的质量保 证规程,统一的管理机构,统一的操作规 程,能够对数据进行统一管理。数据库在 一个管理信息系统中占有非常重要的地 位,数据库结构设计的好坏将直接对应用 系统的效率及运行效果产生影响。?通过对数据流图(DFD)的分析,产生数 据字典。数据字典提供对数据库时间描述 的集中管理,它的功能是存储和检索各种 数据描述(称为元数据Metadata),并且 向DBA提供有关的报告。对数据库的设计 来说,数据字典是进行详细的数据收集和 数据分析获得的主要成果。7.5系统功能和划分?通过与用户充分的沟通、了解,理解并查 询相关资料,根据用户需求,将系统初步 划分为房产管理、客户管理、保安消防、 保洁绿化、维修管理、设备管理、收费管 理、物料管理、行政人事9个子系统。出租截止日期,对租赁信息进行查询、汇总、报表,使租赁工作具有预见性。7.5.1房产管理(D房屋资源管理:物业公司的一切房产从朝向、面积、 结构、类型、楼层、使用状况、设备配置、产权归属等信 息应有尽有。(2) 物业租赁管理:能查询和打印出目前有哪些房屋是 空屋,以及这些空屋的朝向、楼层、面积、结构类型、使 用状况、设备配套等情况,以方便客户选择;并可以根据(3) 楼栋档案:对各栋大楼做一详尽说明,包括大楼的 施工编号、竣工日期、总建筑面积、总使用面积、大楼外 观图、大楼结构图等信息。房屋及设施设备、基础资料的 房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、竣工和接管 验收档案资料、公共设备设施的设计安装图纸资料等均可 以用管理系统进行管理。躅轟鬻?:魯繼的装修'冃况 全面细|{的阐述,以方便随內喳询卑 7.5.2客户管理□n? (1)主档案:对户主的各种资料,比如姓名、年 龄、籍贯、联系电话.工作单位、国籍进行录入、 查询、统计、报表、常住/暂住、个人和单位、户 主和同住等分类管理和查询,满足派出所的治安 要亲和本公司的要求,并且館爵以往曾隹过的住 户建行备询,还能登记和查询户主家庭人员情况。? (2)业主档案:对业主的各种资料,比如姓名、 年龄、籍贯、联系
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