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池州香港城-茶叶专业市场招商案

'池州香港城-茶叶专业市场招商案'
池州香港城■茶叶专业市场招商案□经营战略一、项目定位1、 业态定位:池州市首家专业茶叶市场2、 消费者定位?主群休:政府机关公务员、过往客商、灰色收入者、礼品消费。?次群体:各私营企业主、中高收入家庭。3、 功能定位?集购物、休闲、餐饮等多种综合功能于一体的集散小心;4、 商业规划组成?主题茶叶批发市场?专业土特产专卖店;?休闲茶楼?旅游商品主题卖场。5、 经营理念定位打造池州首个茶文化专业商业街。6、 商品定位走中高档消费路线,以中档商品为主,约占70%,高档商品兼备,约山10%,低档商品 约占5%,其他经营品类或主题招商项目约占15%。7、 经营方针商品以质取胜,经营以特取胜,服务以细取胜,购物以便取胜,品种以全取胜,价格以 实取胜。8、 品牌泄位?皖南第一茶叶集散屮心□招商方案一、 招商理念1、合作双赢共同发展一个要长远发展的企业,应该与经销商利益相通,命运相连,风险共担,合作双赢, 共同发展,形成真正意义上的,长久而稳固的战略伙伴,这才是我们木次招商的工作理念。1. 根据上述的经营模式,实施多主体经营即经营风险与负担分散到各经营主体,共同承 担。2. 以适应市场为先导,满足需求为中心,根据池州市场和商圈竞争状况,结合市场总体 定位,合理锁定与茶相关的业态,垂在突出品牌化、地域特色化、专业化。3. 培育市场,营造茶市的良好商誉,树立香港城形象。在保证经济利益的同时以最快的 速度、最人的能量、最小的投入,捉升池州茶市的知名度、美誉度、信誉度,提升楼盘的无 形资产价值,拓宽销售渠道。4. 通过招商吸引人流,创造人气,推动商铺的销售。二、 招商原则秉承以客户为中心,诚信为本、信誉至上、互惠合作、永续经营、先做人气、后做生意 的原则。努力寻求厂、商和消费者Z间的利益平衡点,让市场和客户共同分享茶市的巨额利 润。1)以租赁为主的原则按规划的功能区域尽量引进本地生产厂家、代理商、经销商及其它经营业主,以租赁的 方式进场经营,最大限度的提高有保障收益,向场地要效益。2) 坚持品牌经营的原则旨在突出茶叶市场的经营特色,以池州(含下辖各县)市场畅销品牌为主,以黄山、安 庆厂家为辅;尤其要注意中高档品牌中价位带适宜的品种及在池州有良好的消费基础的传统 品牌等。3) 坚持商品的连带性的原则招商时应严格按楼层经营门类规划进行,并作好不同门类Z间的商品的合理过渡,作到 自然过渡,避免生硬连接。4) 坚持质优价廉的原则在保证商品质最、规格的前提下,价格不能高于同类商品专营店,以提高茶叶市场的商 品竞争力,因此在招商组货时,应尽可能的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手 货较好。5) 坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则木项目的招商要以商业地产全程整合理论为指导思想,先期招商的目的是为销伟商铺, 示期招商的目的是为保证经营,根据项目的销伟时机把握好招商的节奏,坚持以“I古I木吸远、 远交近攻”的招商原则。本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成 的,能比较全面地反映人多数消费者的需求,抓住本地市场资源开发的同时,要更注重黄山、 铜陵、安庆州等周边市场新的品牌资源的引进,为本地消费者和外来池州旅游的消费者创造 出新的亮点。同时也对本地的经销商产生较大的刺激力和吸引力,利于招商的进行。三、招商范围1、 招商项冃茶叶茶具地域农产品、土特产类旅游商甜2、 配套项冃A、 咖啡茶座B、 特色果脯、餐桌食品C、 商务礼品四、 招商对象1) 具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人;2) 有强烈的经营意识和成功欲望;3) 认同茶叶市场经营模式;4) 愿配合茶叶市场统一规划、统一竹理和各项营销活动;5) 讲求信誉,可长期合作;6) 能够按规定及吋交纳各种费用;五、 招商流程1) 进行市场调研,建立客户基础资料信息库,并进行客户分析;2) 确定招商对象和渗透渠道;3) 制定招商政策和优惠组合策略;4) 进行客户招商月计划实施;5) 制定客八招商周工作计划;6) 对客户信息归档完善、招商资料准备就绪;7) 进行客户开发、拜访、接洽;8) 进行客户分类、区分主力客户及散户;9) 安排客八初步洽谈,填写意向租赁登记表;10) 与客户进行深入的沟通谈判;11) 客户签定入驻意向协议书、交纳租赁定金;12) 正式签定租赁合同,并缴纳租金。六、招商政策1、 租售划分为了尽快和更多的完成招商任务,在招商先行的原则下,我们采取把要租赁铺源和要销售铺源划分开的方法,在充分研究招商意向商户和购买商铺意 向客八的貝-体情况下,在开盘前-?周把租赁和销售的铺源予以划分确定,这样不仅避免产生 了部分要自营购铺业主的商铺被提前租赁出去的悄况,还可以实现招商和销售互相辅助配合 的效果。2、 租金制定1) 根据市场同区域同业态租金水平制定这种市场比较法即在相同区域的相同业态商铺,根据其租赁的市场价格作为参考标准来 确定自己的价格,同时根据不同地段的地价差和产品的优劣势來确定价格差。2) 按照商铺价格和回报率进行反推制定在基本制定商铺价格的价格水平,按照前三年回报率为6%. 7%. 8%的情况下,反推出 租金的大致水平范围,然后按照铺而的位置和而积大小然后制定具体的租金。3、 租金策略租金策略:统一租金,区分楼层为了达到快速招商的目的,吸引目标商八快速落定,我们建议本项目实行统一租金策略, 先到先得,先到先挑好位置,在实际操作中对各区域的一些核心龙头铺位实行控制,以便留 给一些有影响力的商家。统一租金的策略在我们以往的实践中证明是成功的,因为市场刚开始招商时,大部分商 八会处于观望状态,实行统一租金的策略有利于刺激商八先行进场,抢占好位置,主观上感 觉获得了利益;示进场的商户虽然选不到了好位置的商铺,但看到前而已有很多商户进驻, 信心会增强,也不会产生吃亏的心理想法。统一租金是建立在区分楼层,即不同楼层的租金水平是存在差别的基础上的。4、 政策说明木项目的招销工作仍然考虑到商铺经营模式的特点,并充分考虑到投资者投资形式的多 样性,故分类确定适宜的政策,具体分述如下:A:商铺自购自营型1) 自开业时算起,免一年租金,免一年管理费。2) 一次性付款:返同等银行利息二年。B、 商铺自购自租型商铺口购口己招租的情况可能很少,若口购口招租的,租价口定,但品牌及项冃由本案 招商部审核把握。1)口交房Z日起,免免八个月租金,免一年管理费C、 商铺购买委托招商世在商铺销售中,可能有部分业主购买商铺后委托商场招商,原则价格由我们制定,招商 的站牌和项目山招商部把握。招商时间控制在三个月以内。租金回报按8%-9%对-投资客承诺, 由我们支付二年租金(建议采取开发商补贴4%-5%),由租户承担4%-5%租金。七、 招商方式针对木项目产权式商铺经营模式的特点,对购铺不经营的商铺(委托我们招
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