度假地产是一种新兴地产形式.doc

(6页)

'度假地产是一种新兴地产形式.doc'
?度假地产是一种新兴地产形式  度假地产是伴随着闲暇时间的增多、可自由支配财富的增长、城市化加快引发的环境问题加剧、以及便捷交通的改善而逐步发展起来的一种新兴地产形式。   度假地产,以优美的景观资源为核心,互动性、参与性的多种游乐项目为依托,完善的旅游度假经营设施相配套,具有一定主题的房地产项目,其价值体现在于不在于房地产销售,而是长期的经营性收入。   度假地产的核心是资源,即景观资源和度假设施。这决定了度假地产项目开发的特点是规模大,投资大,建设周期长,投资回报期长。   度假地产表面上属于房地产业,实际上还是旅游产业。度假地产的核心是“度假”而不是“地产”,其产品形式是“度假服务”而不是“房屋供应”。      影响度假地产开发的因素      一条条地产大鹗在抢滩度假地产的新闻不绝于耳:张宝全20亿押宝海棠湾红树林七星级酒店,黄河实业12亿砸向万绿湖超大规模五星级度假酒店,金融街金海湾携手喜来登、金宸、康帝等数个五星级酒店开始跟三亚叫板……行业和媒体都在大声吆喝,说什么度假地产前景无限,说什么度假地产是一个可以火100年的朝阳产业,一时间俨然度假地产是一座座未被开垦的金矿。   大型度假地产的开发在中国还属于新鲜事物,可供参考的成功案例很少。度假地产在亚龙湾,在海口湾,在丽江,在千岛湖,经历了很多年的风雨兼程,终成大器的却是鲜有人在,原因几何?有的是自然的、内在的条件所限,有的刚是外部的、深层次的原因,非企业个人所能主导。在下认为,影响大型度假地产开发成败的外部条件可能有以下几点:      是市场主导还是意识主导      大型度假地产的开发,不能急功近利,不能以追求短期利润的最大化为着眼点,而应树立长期滚动开发的目标,让投资回报逐年稳步递增。那么,在开发的早期应该尽快形成区域开发的品牌效应和规模效应。   在明确了长远开发目标基础上,大型度假地产的开发还应着眼于基于以市场主导的商业模型设计。因为大型度假地产项目开发面积大,动辄就是几十平方公里,因此,做好对外围市场的基础研究就十分重要和必要,比如支撑项目的产业基础是什么,产业链如何衔接,人口规模,产业规模,近期、中期和远期的发展计划,项目的体量,市场容量等等。   大型度假地产营销成功的前提是,抓住市场需求和机会点的前提下,以客户先行,以需求为导向,开发有竞争力的对路的产品。另一个层面,就是寻找目标客户群体,为消费者提供独特的度假产品与服务。项目特色最好能与项目的自然地理和经济地理结合,这样就不会被后来者复制,形成差异化竞争。   有一些大手笔的度假地产项目,不按市场规律出牌,一味地满足政府的意志和口味。譬如,政府在招商的时候要求,你非得给我建一个酒店不可,当然至少是五星级标准的了,我才给你批这块地,再搭配一些别墅用地。殊不知,酒店建好了,土地升值了,别墅好不容易卖掉了,酒店的后期经营却成了一块心病。      是各自为政还是统一规划      大型度假地产的开发还面临一个比较现实的问题,就是整个区域的整体规划到底该由谁去担纲。我就接触到两个截然不同的版本。之前我经历的某度假区方圆20.2平方公里的规划是由一个开发商主导,并组织国内外顶级设计单位实施,再报相关规划部门审批同意。另一个大型景区,也就是我现在所操刀的项目,先前已由管委会操刀,总规草草搞掂,再拿着一个个用地性质既定的地块去做招商。这种类型的规划方案几乎不堪人目,开发商要么重复作业,要么忍受为他人做嫁衣的痛楚。   有一个经验,就是总规的监督、调整,除由主导方负责外,还应聘用控规设计单位和旅游规划设计单位共同参与,如此下来,控规要犯的错误就会少很多。      是独角唱戏还是多元投资      当前,发达城市边缘、欠发达和不发达地区都有好多强势的自然景区,这些地方地价便宜,是企业进行战略布局的好时机。但有的实力企业独霸一方,大蛋糕不愿与人分享,而自己的年开发能力又十分有限,如此一来,项目从动工到成熟需要五到十年的漫长周期。   所以,有智慧的开发商往往承担着几个不同的角色:一级土地开发、二级地产开发、酒店运营商、配套设施运营商、旅行社等。其中关系十分复杂,某些核心项目关系到整个区域的成败。因此,开发商应该有所为有所不为,抓住关键,招商、转让、开发、合作齐头并进。但在项目前期,一定要把商业模型设计好,否则将会只见树木,不见森林,为项目的长期发展埋下巨大隐患。   开发商还要实业开发和金融市场二手一起抓。大型度假地产开发缓慢的资金回笼模式,决定了商业配套和经营型物业与可销售型物业之间的一定要互为支撑,才能相得益彰。      是;の骰故强⑽      我总觉得,每个景区,再大再美,都是有寿命的,总有一天会被开发完的。我甚至认为,那些原始的、无序的、杂草丛生的也许就是最好的。所以,哪怕再稳健再务实的长远战略,哪怕你有做百年商业模式的决心,归根到底无不是对自然生态的破坏和重建。   目前,国内还没有被瓜分没有被开发的景区所剩无几,真正做到控制性的;、生态开发的又有几家。我所了解到的是,开发商都没有用心去研究度假地产的商业模式和经营战略,无不是一味的追求回款速度而做出很多急功近利的行为,造就了很多高风险项目,也使得整个中国的度假地产类产品陷阱频现,;刂。   放眼历史,远一远,再远一点,也许十年、二十年、一百年以后,再成功的度假地产在大自然的壮美面前,都是一个个悲哀的牺牲品。      度假地产开发的四重境界      中国度假产业现正处于发展初期,由于政府扶持力度不断加大,有很大的开发投资潜力,并且,作为一种资源性的消费投资,由于生态资源的稀缺及不可复制性,随着市场需求的不断扩大,消费者似乎也看到了产品升值的巨大空间;事实上,度假地产的开发,其实就是选择一种新型的度假生活方式和一种市场细分的发展路径。   目前来看,度假地产呈现井喷式的发展,无论规、效率、资金、人气,都在向自然资源优势的区域靠扰、聚焦。然而,在度假地产发展的过程当中,固有的传统思维定式和地产开发模式,与度假地产个性化的开发形式之间的矛盾日益显现。依我看来,要做好度假地产的开发,让风景资源和地产完美融合,产生最大的经济与社会效益,大型度假地产的开发必须经历四重境界。      一重境界:占山为王,激情似狂   大型度假地产都是大手笔,动辄几十上百平方公里的土地,一个个山头,一条条河流,在开发商眼中都是取之不尽的瑰宝,“占山为王”是第一步。   投资度假地产的企业都是大公
关 键 词:
地产 一种 形式 新兴 度假
 剑锋文库所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
关于本文
本文标题:度假地产是一种新兴地产形式.doc
链接地址: //www.wenku365.com/p-55139981.html
关于我们 - 网站声明 - 网站地图 - 资源地图 - 友情链接 - 网站客服点击这里,给剑锋文库发消息,QQ:1290478887 - 联系我们

本站为“文档C2C交易模式”,即用户上传的文档直接卖给(下载)用户,本站只是中间服务平台,本站所有文档下载所得的收益归上传人(含作者)所有【成交的100%(原创)】。本站是网络服务平台方,若您的权利被侵害,侵权客服QQ:1290478887 欢迎举报。

1290478887@qq.com 2017-2027 //www.wenku365.com 网站版权所有

粤ICP备19057495号 

收起
展开