浅谈如何加强房地产企业财务风险控制.doc

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?浅谈如何加强房地产企业财务风险控制  摘要:房地产行业是我国国民经济体系的重要构成之一,受前几年美国次贷;吹娜蚪鹑谖;跋,房地产行业首当其冲产生了较为严重的消极影响,因此,财务风险成为我国房地产企业急需解决的问题。本文就如何加强房地产企业财务风险控制出发,对现阶段房地产企业主要存在的财务风险分析,深入探究财务风险出现的原因,并提出加强房地产企业财务风险控制的具体且行之有效的措施,以期我国房地产企业实现利益最大化以及健康可持续发展。   关键词:房地产企业;财务;风险控制   中图分类号:F275 文献识别码:A 文章编号:1001-828X012-0-01   一、现阶段房地产企业主要的财务风险   房地产企业财务机构不合理,融资不恰当致使企业存在无法偿还债务、投资者预先期望的收益下降的风险就是房地产企业的财务风险。具体表现为以下三点风险:   1.偿债风险   现阶段我国房地产企业资金多数来源于银行的贷款,大部分企业在开发的初期资金主要依靠负债,依据内地房地产上市公司财务报表显示,房地产企业的平均负债远远超过警戒水准。企业投入自有资金太少,一旦发生房屋成交量下降,房地产企业的利润就存在不确定性,不能如期偿还银行的借贷本息的几率增大,企业就存在偿债风险。   2.筹资风险   房地产企业负债经营加大企业的负债比率,对债权人的债权保证程度就自然而然地下降,企业从货币市场或者其他渠道筹措资金的难度肯定就会升级,房地产企业就存在筹资风险。   3.利率风险   贷款利率上浮带动公司的成本增加,实际的收益远少于预期,所以利率的波动很大程度影响着负债经营的房地产企业。房地产企业的财务成本上升致使按揭贷款买房的成本增加,这样就降低了投资者买房的欲望,给房地产企业带来巨大的利益损失,利率风险是房企产企业最大的财务风险之一。   二、房地产企业存在财务风险原因   1.缺乏财务预算管理   房地产企业具有资金密集、投资额大、开发周期长、占用资金时间长、项目调整能力差等特征,部分房地产开发商认为仅需取得工程土地使用权,依照图纸组织施工,投入一定的资金,工程就可以如期竣工带回经济收益。但是房地产企业缺乏从财务预算方面对土地成本、资金运作、经济效益的回报率等作精细的财务预算,造成企业无法明确目标利润,就没办法测算各项成本指标,财务管理的作用就仅仅只是基础的会计核算。   2.成本费用管理不严   部分房地产企业将目光只停留在工程进度和质量方面,轻视对财务部门的成本费用控制。企业财务人员机械式地算账,简单、粗糙的财务成本核算造成整个企业财务管理的成本核算异常艰难,间接影响企业的经济效益。   3.资本结构不当   房地产企业所有资金来源中权益资金与负债资金的比例关系失调,房地产企业自有资金较少,负债资金高达60%至90%,自有资本与借入资本的不恰当比例给企业受益带来负面效果,甚至关系到企业的开发进程和企业存亡。   4.缺乏现金流管理   房地产企业开发要经过征地、土地开发、房屋建设、竣工交付使用的长期经营过程,资金的周转周期比较长,资本变现能力不足,企业现金流管理水平还有很大的进步空间,企业与上级企业,企业内部各部分之间在现金流管理、使用、利益分配有权责不分明,管理秩序紊乱的问题。   5.缺乏健全的内部审计机制   内部审计机制监督各项经营管理活动、财务指标是否存在风险,是企业经济监督机构,是财务风险重要控制方式。部分房地产企业内部审计机制还有待完善,审计时间无规律,审计准则模棱两可等现象比比皆是,严重不利于企业对于可能出现的财务风险进行科学地防控。   三、加强房地产企业财务风险控制的具体措施   1.做好财务预算   房地产企业在项目预算、资本预算的基础上,具体安排好企业资金的收入、支出,取得、投放,经营成果和其分配。在项目预算方面,切实执行财务预算,提升项目开发决策的准确性;在资金预算方面,参照企业的实际运行情况,财务部门合理规划资金需求、使用计划,建立财务预算指标体系。   2.严格控制成本   房地产企业要在尽量细化开发产品科目中的核算对象,依据管理控制的规定,在开发成本约销售科目中细化成本对象。企业在工程开发设计阶段,事先规划好成本,让实际的花费与计划成本更加接近,切实把握涉及到成本的方方面面,严格将成本控制在企业的合理预期范围。   3.优化资本结构   房地产企业在合理的负债经营范围内,完善企业的资本结构的加强企业财务风险控制不可或缺的关键环节,在充分度量企业的偿债能力的基础上,向外筹措项目的尚缺资金。严格把控自有资金与借入资金的比例,维持合理的企业资本组成成分,掌握多元化的融资渠道,降低企业负债。对于预售房款、??权融资等传统的融资途径要不断加强,对于股票融资、债权融资等融资途径要不断开拓。优化企业资金结构吸引外部投资者的投资兴趣,扩大并丰富资金来源,促进房地产企业的可持续发展。   4.加强资金管理   房地产企业应该重视资金的管理,尤其是在过程无法按时竣工,大量资金无法流畅运转的时候,更要制定科学灵活的资金使用计划,保障企业经营对资金的需求量,具体有以下几点措施:   严格监控财务收支,资金调度要进行合理安排;提高应收账款的回收速度,建设项目施工、营销的资金必须保障;重新整理库存,减少存货资金的占用;费用的支出必须严格把关,预防超支,杜绝不必要的资金浪费;加强投入资金的安全、合理性,实现投入资金利益最大化。   5.完善内部审计   房地产企业发展壮大的一定的时期,就开始显现内部审计工作的重要性,过程控制、主动控制是内部审计工作的重点,事前、事中严格控制风险管理工作,做好风险评估、防范的关键性风险管理审计,将房地产企业财务风险扼杀在摇篮中。同时也要做好事后审计工作,将监督、控制职能切实体现在内部审计工作中,有效加强房地产企业的财务风险控制,推动房地产企业又快又好,健康可持续发展。   
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